Pretoriusstraat 28 : Het vervolg


Op dinsdag 14 oktober 2008 werden de krakers van het pand aan de Pretoriusstraat 28 te Amsterdam ontruimd na zeven jaar strijd tegen een scala aan speculanten en het achterliggende uitverkoopbeleid. De 35 krakers die bij de ontruiming aangehouden werden, zijn inmiddels allemaal vrijgesproken. Maar wat is er sinds 14 oktober 2008 met het pand zelf gebeurd? Zoals verwacht is het pand doorverkocht en omgezet in koopwoningen ten koste van de voorraad sociale huurwoningen en een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte. Maar zowel de onbeschaamdheid en de 'waardestijging' die hiermee gepaard gingen, als de aggressieve marktstrategie van de nieuwe eigenaar, overschrijden alle verwachtigingen. In dit korte artikel schetsen we de opmerkelijke ontwikkelingen die zich in de zes maanden sinds de ontruiming hebben voorgedaan.

Oktober 2008 - Een dag na de ontruiming, nieuwe bouwvergunningen aangevraagd

De eigenaren van het pand ten tijde van de ontruiming waren de heren Segaar, Van de Laar en Klomp. De officiële juridische basis voor de ontruiming was een bouwvergunning - inhoudelijk identiek aan een vergunning die voormalige eigenaar McCarthy kwijt was geraakt op basis van de antimafiawet BIBOB - waarin de lichtkoker tussen Pretoriusstraat 28 en buurpand 26 dichtgemetseld zou worden. Het was al lang een openbaar geheim dat deze vergunning alleen bedoeld was om ontruiming te bewerkstelligen. De echte toekomstige plannen voor het pand, wat zij ook mochten zijn, zouden pas later duidelijk worden.

Men hoefde niet lang te wachten. Letterlijk een dag na de ontruiming (15 oktober) werd de eerste in een lange reeks nieuwe bouwvergunningen aangevraagd. Opvallend was dat deze nieuwe vergunningen niet door de eigenaren aangevraagd werden, maar door vastgoedbedrijf LFB Vastgoed. LFB, een bedrijf gespecialiseerd in (onder andere) het omzetten van sociale huurwoningen in koopwoningen (uitponden), is geen onbekende van het SPekulatie Onderzoeks Kollektief (SPOK). LFB en mede-eigenaar Segaar waren immers al samen betrokken geweest bij een spectaculaire "ABC" (lees: prijsopdrijving) constructie in Oud West. De aanvraag door LFB gaf aan dat, ook al waren Segaar et al. nog steeds officiële eigenaren van Pretoriusstraat 28, LFB binnenkort deze rol zou overnemen, en dat het doorschuiven van het pand op deze manier al lang voor de ontruiming was gepland. Nadat dit punt bij een deelraadsvergadering aangekaart werd, verdween ineens de naam LFB van de aanvragen voor nieuwe bouwvergunningen. Mede-eigenaar Klomp was weer de aanvrager geworden. Maar het bij de aanvraag opgegeven contactadres en telefoonnummer waren niet meer voor het kantoor van Klomp in Haarlem, wel Maasstraat 156 te Amsterdam, het kantoor van LFB.

Maart 2009 - LFB wordt officieel de nieuwe eigenaar van Pretoriusstraat 28

Eind maart 2009 is LFB de officiële eigenaar geworden van Pretoriusstraat 28. Ze heeft hier 700.000 euro voor betaald. Segaar et al. hadden in maart 2006 370.000 euro betaald om het huis van McCarthy over te nemen. Aangezien de verbouwing van het pand vrijwel zeker op rekening van LFB komt te staan, kan het 330.000 verschil opgevat worden als de 'beloning' die Segaar et al verdiend hebben door de krakers te verwijderen. Om dit in de juiste context te plaatsen: een pand dat in 1996 79.500 euro kostte, en in de daaropvolgende twaalf jaar niet gerenoveerd werd, was bijna tien keer zo duur geworden.

Mei 2009 - Witgeverfde appartementen en superdure studentenhokken

Aanvankelijk was de verwachting dat, zoals bij vele andere panden gebeurt, het pand aan de Pretoriusstraat 28 verbouwd zou worden en in vier of vijf woningen gesplitst zou worden: begane grond, de drie bovenetages en misschien een zolderwoning. Deze woningen zouden vervolgens verkocht worden voor, grof geschat, zo'n 250.000 euro per stuk (voor de bovenetages) en de begane grond voor aanzienlijk meer. Maar deze theorie werd twijfelachtig toen in mei 2009 bij de voordeur voor de bovenetages, acht deurbellen gemonteerd werden. Navraag bij het stadsdeel - dat overigens deze splitsingsvergunning nimmer gepubliceerd heeft - leerde dat, ja, inderdaad, de eigenaar sommige verdiepingen om wil zetten in twee afzonderlijke, kleinere woningen, en dat ze deze als aparte wooneenheden wil verkopen.

Het 'hoe' en 'waarom' van deze strategie is vervolgens snel duidelijk geworden. Verantwoordelijkheid voor het verkoop van de woningen komt in eerste instantie bij Meeuwisse Elsenburg (ME) Makelaars te staan. Op hun website is de volgende prijsinformatie te zien:

Woning Grootte Prijs
PS28-I 65m2 289.000 euro
PS28-III-ACHTER 37m2 165.000 euro
PS28-III-VOOR 28m2 159.500 euro
PS28-IV 65m2 299.000 euro

Dit is echter niet het einde van het verhaal. Eind mei 2009 verdwijnen op PS28-II en PS28-III de verkoopborden van ME Makelaars, en worden ze vervangen door verkoopborden van KoopStudio. Dit bedrijf heeft vermoedelijk de tweede en derde verdiepingen - die in totaal vier kleine woninkjes zijn geworden - direct gekocht van LFB. (De eerste verdieping is ook fysiek in tweeen gedeeld maar blijkbaar heeft LFB ervoor gekozen die toch als etage te verkopen). Door middel van ingewikkelde financiele constructies probeert KoopStudio zulke woninkjes aan studenten (met welgestelde ouders) te verkopen. Hun modus operandi is veel besproken (zie bijvoorbeeld dit forum) en zeker niet onomstreden. Maar een paar dingen zijn wel duidelijk. De prijs van de -voor en -achter woninkjes is nog hoger geworden dan zelfs in bovenstaande tabel aangegeven. Uit navraag blijkt namelijk dat bij KoopStudio de prijs van de 28m2 woninkjes gestegen is tot meer dan 160.000 euro, en de 37m2 woninkjes tot meer dan 180.000 euro. KoopStudio beweert dat, in vergelijking met de gemiddelde huurprijs (in 2008 468 euro per maand) van een studentenkamer in Amsterdam, dit nog steeds relatief goedkoop is. Of dit nou waar is of niet, is dit duidelijk een poging om de torenhoge huurprijzen voor studentenkamers (die qua maandlasten per vierkante meter doorgaans veel duurder zijn dan een aangekochte vierkante meter) als excuus te gebruiken om het pand aan de Pretoriusstraat 28 uit te melken tot een hiervoor ongekend niveau.

Tot slot...

Pretoriusstraat 28 is in 1996 voor 79.500 euro gekocht, in maart 2006 voor 370.000 euro gekocht, en in maart 2009 voor 700.000 euro gekocht. Er volgt een verbouwing. Straks zullen (alles bij elkaar) de in totaal zeven woningen (een begane grond, zes bovenwoningen) waarschijnlijk meer dan 1.600.000 euro opleveren. De krakers, die het ernstig verwaarloosde pand in 2001 kraakten, streden jarenlang voor behoud van het pand met sociale huurwoningen. De krakers zijn inmiddels verdreven en conform hun voorspellingen heeft speculatiekapitaal - gefaciliteerd door het Amsterdamse woonbeleid dat splitsen aanmoedigt - zich te goed gedaan ten koste van de voorraad betaalbare huurwoningen in de stad. Wat niet te verwachten viel was de intensiteit (de hoger dan gemiddelde prijzen, en het onderverdelen van de etages in woninkjes) waarmee het pand uitgemolken zou worden. Een meerderheid van Amsterdammers zullen zich uberhaupt nooit een koopwoning kunnen veroorloven, laat staan koopwoningen met zulke onwerkelijk hoge prijzen. Het sociale failliet van het uitverkoopbeleid van de gemeente Amsterdam en haar stadsdelen, is duidelijker dan ooit.

Amsterdam, dinsdag 2 juni 2009